A quantidade de domicílios sem moradores na cidade de São Paulo mais do que dobrou em 12 anos, entre 2010 e 2022, conforme dados divulgados pelo Censo do IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatísticas) divulgados nesta semana.

O estudo indica que havia 588.978 casas ou apartamentos considerados vagos no ano passado, número que era de 290.317 em 2010 — o que representa um crescimento de 103%. O IBGE define como domicílio vago aquele que não tinha morador na data do recenseamento (mesmo que tenha sido ocupado posteriormente).

A capital paulista possui 4.983.471 imóveis particulares, de acordo com o Censo 2022. As unidades vagas representam 11,8% do total. O mapeamento divide os tipos de domicílios particulares em permanentes ocupados e não ocupados. Ainda separa em ocupados com entrevistas feitas e não feitas pelos recenseadores.

Entre as casas e os apartamentos considerados não ocupados, o estudo detalha os que estão vagos (que são 589 mil em São Paulo, por exemplo) e os que possuem uso ocasional (aqueles usados para descanso de fins de semana, férias ou outro fim). Na capital paulista, são 86.800 nesta situação.

Somados os domicílios particulares não ocupados, vagos ou em uso ocasional, São Paulo tem 675.778 unidades habitacionais sem pleno uso de suas funções sociais.

Presidente da Comissão Nacional de Direito Urbanístico da OAB (Ordem dos Advogados do Brasil), Daniela Libório aponta três causas:

• especulação imobiliária;
• degradação no entorno dos imóveis;
• desaceleração econômica.

Segundo ela, a Constituição Federal traz possibilidades para o poder público agir e dar uma função social a imóveis ociosos em até 10 anos (leia mais abaixo).

Em nota, a prefeitura informou que “tem ampliado os instrumentos de atendimento para reduzir o déficit habitacional na capital e atender o maior número de famílias com a criação do maior programa habitacional já lançado na capital, o Pode Entrar, que conta com recursos exclusivos do Município e institui importantes ferramentas para facilitar o acesso à casa própria para famílias de baixa renda” (leia a íntegra mais abaixo).

Prefeito estima déficit habitacional em 400 mil unidades

O prefeito Ricardo Nunes (MDB) estimou, em entrevista para a GloboNews, na segunda-feira (26), a necessidade de se ter pelo menos 400 mil domicílios para suprir a demanda existente hoje na cidade.

“Nós temos, na análise mais econômica, um déficit habitacional de 400 mil unidades habitacionais. Portanto, incentivar a habitação é um tema fundamental, não dá para desconsiderar isso”, afirmou o político, ao comentar sobre o novo Plano Diretor.

Os vereadores haviam aprovado a nova lei naquela noite. Entre as mudanças, está a construção de prédios em até 700 metros de estações de trem e metrô, ou eixos de transporte, como definiu Nunes na oportunidade.

Plano focado em pessoas, não em prédios

A advogada Daniela Libório considera a especulação imobiliária, o processo de degradação do entorno dos imóveis e a desaceleração econômica como motivos para a quantidade de domicílios vagos na capital. Contudo, destaca a lógica do comércio de casas e apartamentos como fator determinante.

“Estamos vindo em uma situação em que o mercado imobiliário dita como a cidade vai ser construída, não ocupada, ou desconstruída. E isso é um desfavor para eles e para todos, pois muitos imóveis estão vagos porque, se colocar no mercado, o preço do metro quadrado em determinados bairros cai. Questão de demanda e oferta”, afirma.

A presidente da Comissão de Direito Urbanístico da OAB Nacional diz que há leis que dão ao poder público o direito de dar uma função social para os imóveis. Para isso, há um passo a passo:

1. O município notifica o dono de um imóvel desocupado para que ele dê uma finalidade para aquele domicílio;
2. Notificado, o proprietário tem 2 anos para comprovar ter dado uma função ao local;
3. Caso a situação não mude, o município pode sancionar o proprietário por meio do IPTU (Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbano) progressivo – uma forma de forçar economicamente a cumprir a determinação. Pode chegar até 15% da alíquota;
4. Passados 5 anos, a prefeitura pode desapropriar a unidade habitacional e torná-la um bem público;
5. O próximo passo é o poder público definir uma função para o local: transformá-lo em casas ou edifício habitacional, uma unidade de serviço público (como creche ou Unidade Básica de Saúde, optar por vendê-lo ou determinar a sua demolição para construir uma praça ou outro local de uso comum das pessoas);
6. Não dando uma função social ao imóvel em cinco anos, o prefeito e os envolvidos na administração pública municipal correm o risco de responder por improbidade administrativa (conforme parágrafo único do art. 17-D da lei nº 8.429/1992).

A especialista avalia o novo Plano Diretor aprovado na Câmara Municipal como insuficiente a fim de zerar o déficit habitacional de São Paulo. Para a cidade acabar com a necessidade atual de casas e apartamentos, ela pondera ser preciso mudar o foco para as pessoas, não os prédios.

“Imobilidade ou trânsito é tempo roubado da vida. O Plano Diretor não está tentando mudar isso, está pensando em ter construções. [A discussão] não é sobre isso. Acabamos de ver no IBGE que temos essas construções. O que não temos é relação do metro quadrado retido com as pessoas que precisam dos imóveis. Esses dados que não se movem”, afirmou.